1. Открытие накопительного счета (сюда будут поступать деньги, которые Вы заявите как инвестицию). Для открытия счёта Вы можете приехать лично, а можете дать доверенность юристам.
2. Перевод денег на счет (минимум 500.000 долларов). Делать это можно частями, в течение любого периода времени. До того, как Вы переведете в Болгарию всю заявленную сумму, пользоваться деньгами со счета Вы нельзя.
3. Регистрация фирмы (как только заявленная сумма оказывается на счете), оформление документов на инвестицию и переоформление счета в расчетный. Это занимает 10-15 дней. После выдачи регистрационных документов фирмы Вы можете распоряжаться деньгами со счета. Единственное условие – не выводить деньги из Болгарии.
4. Подготовка документов для получения визы “Д” (параллельно с открытием фирмы).
5. Получение визы “Д” в консульстве Болгарии в своей стране. Визу выдают в течение 1-2 месяцев (в зависимости от сезона).
6. Имея визу “Д”, Вы должны лично приехать в Болгарию и подать заявление в полицию на получение права постоянного пребывания в стране. Максимальный (официальный) срок этой процедуры – 5 месяцев.
7. Получение разрешения на постоянное пребывание. Личное присутствие обязательно. Вам выдается документ о получении разрешения на постоянное пребывание и ставится печать в загранпаспорте. После этого Вы подаете документы на получение “личной карты”. Максимальный срок – 1 месяц.
8. Получение “личной карты”. Присутствие обязательно.
9. Получение справки о праве на пребывание, т.е. ПМЖ оформлено.
10. После этого Вы можете оформлять ПМЖ на супругу и детей (до 18 лет). Им придется пройти такую же процедуру (кроме фирмы, инвестиции будут Ваши). Все указанные сроки – предельные, т.е. на самом деле все происходит быстрее.
Что дает ПМЖ?
- право ходатайствовать о получении болгарского гражданства (через пять лет);
- оформить ВНЖ на родителей;
- самостоятельно трудоустраиваться в Болгарии;
- бесплатно обучать детей в школе и ВУЗах;
- получать бесплатное медобслуживание;
- получать пенсионное обеспечение;
- брать кредиты в болгарских банках;
- иметь доступ к упрощенному режиму получения визы в страны Шенгена (за один день в посольствах соответствующих стран в Болгарии).
Законодательство Болгарии разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. “идеальная часть” – часть участка земли, находящегося под домом. Обычно она составляет от 0,3 до 5 м? и представляет собой чисто условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы-владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления жилья внаём.
Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке недвижимости для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены два нотариальных акта – на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.
Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под новое строительство, и к сельскохозяйственным землям. При этом разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды – 4 года, максимальный не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии. Снятие запрета на продажу иностранцам сельскохозяйственных земель планируется после вступления Болгарии в ЕС в 2007 году.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества.
В ходе оформления нотарильного акта взымаются следующие налоги и сборы:.
1. местный налог в бюджет административно-территориального органа (общины), на территории которого находится недвижимость, в размере 2%;
2. н отариальные сборы, которые исчисляются следующим образом:
Стоимость объекта Нотариальные сборы (в левах)
до 100 лв. 15
от 100,001 до 1000 лв. 15 + 1,5% за остаток выше 100
от 1000,001 до 10 000 лв. 8,5 + 1% за остаток выше 1000
от 10 000,001 до 50 000 лв 118,5 + 0,5% за остаток выше 10 000
от 50 000,001 до 100 000 лв 318,5 + 0,2% за остаток выше 50 000
выше 100 000 лв. 418 + 0,1% за остаток выше 100 000, но не более 3000
3. Сбор за внесение записи акта в органы записи актов гражданского состояния.
Для оформления недвижимости покупатель-иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.
В соответствии с требованиями налогового законодательства, новый владелец обязуется сообщить налоговым органам по месту нахождения недвижимости о приобретении им недвижимости не позже двух месяцев с момента осуществления нотариального акта. Государство взымает за приобретение недвижимости местный налог и налог за сбор и утилизацию мусора, размер которых зависит от размера налоговой оценки недвижимости. Налоговая оценка, со своей стороны, зависит от размера, качества, степени причисления к категории “люкс” и года возведения сооружения. В отношении старых сооружений начисляются амортизационные отчисления, максимальная стоимость которых составляет 50 %. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаков для физических и юридических лиц. За несоблюдение сроков декларирования предусматриваются штрафы.
Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где существует центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.
Болгарское море дешевле подмосковных сосен…
Болгария стала реальной заграницей. Страна, численность населения которой сравнима с количеством москвичей, лидирует в Европе по популярности инвестиций в недвижимость. В последнее время Болгарию начали всерьез осваивать русские покупатели, которые видят в сравнительно дешевой болгарской недвижимости достойную альтернативу подмосковному загородному жилью.
Качественный рывок
25 апреля 2005 г. состоялось историческое для Болгарии событие: в Люксембурге был подписан договор о вступлении страны в Европейский союз с 1 января 2007 г. Эту новость в Болгарии встретили с восторгом.
Вот уже несколько лет в Болгарии действуют общенациональные схемы, направленные на повышение уровня жизни: “Красивая Болгария”, программа развития предпринимательства и другие. Вступление в ЕС, как ожидается, принесет стране дополнительные блага. После того как Болгария станет членом Евросоюза, на протяжении трех лет стране будет предоставлено 600 млн. евро. Эти средства будут израсходованы, в частности, на благоустройство городов и дорог.
Не пройдет вступление в ЕС бесследно и для болгарского рынка недвижимости. В преддверии 2007 г. этот рынок уже растет, по оценкам экспертов, на 25-35% в год. А в Софии цены на недвижимость в прошлом году поднялись на 40%. Все это выводит сравнительно дешевую в настоящее время болгарскую недвижимость на новый, европейский уровень цен.
Однако до сих пор цены на недвижимость в столице Болгарии и крупных городах выгодно отличаются от московских. Например, апартаменты площадью 100 кв. м с двумя спальнями, террасой и живописным видом из окон на берегу Черного моря стоят от 85 000 до 120 000 евро. А дачный домик площадью 55 кв. м с земельным участком в 20 соток где-нибудь в глубинке выставляется на продажу всего за 25 000 евро. Впрочем, покупателем такого рода недвижимости может стать либо стремящийся к уединению отставной олигарх, либо большой патриот Болгарии. Все остальные ищут ликвидную недвижимость в более востребованных районах страны.
В 2004 г. спрос на недвижимость, особенно в курортных районах страны, впервые превысил предложение. Количество сделок с недвижимостью в 2004 г. на 14% превысило аналогичный показатель за 2003 г. По данным Национального статистического агентства Болгарии, объем иностранных инвестиций в недвижимость составил в 2004 г. 216 млн. евро, что в 2,2 раза больше, чем в 2003 г.
Черноморские стройки
Подобно России, Болгария всегда славилась своими черноморскими курортами. Только в этом году на развитие национального туризма выделено около 1,5 млн. евро. Это позволит профинансировать 31 проект, направленный на развитие туристической инфраструктуры страны. Новое рождение Болгарии как общеевропейского курорта произошло сравнительно недавно, в 90-е годы. Число гостиниц на Черноморском побережье Болгарии возросло за последние несколько лет со 115 до 170. В целом, по данным Национального статистического агентства Болгарии, количество посетивших страну туристов возросло в 2003 г. на 18%, а в 2004 г. – на 20%.
Значительная часть известных еще в советское время курортов – Золотые пески, Албена, Солнечный берег приватизирована. Здесь ведется масштабное строительство: по всему Черноморскому побережью возводятся различные по размеру и категории отели. Только в прошлом году Приморский муниципалитет выдал разрешения на строительство 30-ти малых отелей. Масштабное строительство ведется также в Несебре и Созополе – городах-памятниках, основанных еще в период расцвета Древней Греции. Многие из строящихся отелей напоминают маленькие городки, где есть все необходимое для качественного отдыха.
Лидирует курортная недвижимость
Болгарские девелоперы также активно осваивают курортные районы. Они стараются максимально сохранить атмосферу природного парка с живописным песчаным пляжем и растениями редких пород.
Потенциал у курортной недвижимости в Болгарии весьма высок. Этот рынок начал расти в 2003 г., когда страна всерьез задумалась о вступлении в ЕС. По данным агентства Address, цены на курортную недвижимость на Черноморском побережье только за 2003 г. увеличились почти вдвое. Недвижимость на первой линии стоит ориентировочно на 30% больше, чем просто “недвижимость с видом на море”.
Практика сдачи курортной недвижимости в аренду управляющей компании, весьма распространенная за рубежом, недавно начала появляться и в Болгарии. И здесь налицо преимущества растущего рынка: если на Лазурном берегу или в Испании управляющая компания гарантирует при сдаче апартаментов в аренду доход до 4% годовых, то в Болгарии – до 7% и выше.
Интернационал инвесторов
Национальный состав инвесторов в болгарскую недвижимость формируется в русле мировых тенденций – это все те же англичане, немцы и ирландцы. “Английские инвесторы покупают Болгарию, просто бронируя интересующие их апартаменты через Интернет”, – утверждает менеджер по продажам недвижимости одного из риэлторских агентств. Действительно, в Великобритании всерьез интересуются инвестиционными возможностями будущего члена ЕС. 10 ноября 2004 г. в Лондоне даже был образован специальный клуб “Открой Болгарию”. На первом его заседании собралось свыше 100 английских, ирландских и болгарских инвесторов и туроператоров, продемонстрировавших живой интерес к болгарской недвижимости. Все они признали, что Болгария является инвестиционным “хитом” в Европе. В свое время подобной оценки удостаивались Испания, Португалия, Греция и Кипр.
“Англичане покупают сразу несколько апартаментов, – поясняют болгарские эксперты-риэлторы. – Почти никогда они не ездят на место сами, всем занимается адвокат”. У русских другой менталитет. Пожилая семейная пара присматривает себе жильё для постоянного проживания. Покупку финансирует их дочь, топ-менеджер одной из крупнейших российских компаний реального сектора экономики. В итоге супруги останавливаются на апартаментах. Квартира с двумя спальнями площадью около 70 кв. м с террасой, из окон которой открывается вид на море, стоит на сегодняшний день менее 100 000 евро. Стоимость объекта подобного класса очень низка для Европы. На вопрос, почему они выбрали именно Болгарию, объездив половину Европы, покупательница отвечает: “Эта страна нам ближе, роднее и понятнее”. Кроме того, Болгария ближе и в географическом отношении. Квартира приобретается для собственных нужд. “Мы не хотим сдавать ее в аренду и получать за это дивиденды, – говорят супруги. – Будем постоянно жить здесь, иногда уезжая на родину, будем принимать гостей – детей, внуков с семьями”.
Итак, главными плюсами приобретения недвижимости в Болгарии являются относительная дешевизна недвижимости и близость к Москве. Многие рассматривают недвижимость здесь как альтернативу дачному дому. С каждым годом в Болгарию устремляется все больше наших соотечественников.
3. Регистрация фирмы (как только заявленная сумма оказывается на счете), оформление документов на инвестицию и переоформление счета в расчетный. Это занимает 10-15 дней. После выдачи регистрационных документов фирмы Вы можете распоряжаться деньгами со счета. Единственное условие – не выводить деньги из Болгарии.