О Болгарии сейчас в России говорят много. Рынок недвижимости этого государства для россиян, как ценовая отдушина. Стоимость жилья там значительно ниже. Но принимать разговоры о привлекательности того или иного товара на веру мы отучились еще со времен финансовых пирамид.
Поэтому для того, чтобы выяснить, что же действительно происходит на рынке недвижимости, и в целом в Болгарии, мы обратились к специалистам компании Dinevi Group, чье представительство располагается в Санкт-Петербурге. Там мы побеседовали с ведущим специалистом компании Алексеем Лебедевым.
Расскажите, чем занимается Ваша компания, какова ее история, где центральный офис и что Вы делаете в Питере?
Основной вид деятельности Dinevi Group – строительство и обслуживание объектов недвижимости, их сдача в аренду. Также в числе главных сфер компании – туризм.
Штаб-квартира находится в Болгарии, поскольку это болгарская инвестиционно-строительная компания. Компания на сегодняшний день является одним из главных налогоплательщиков страны и недавно попала в десятку крупнейших. В марте компания отпраздновала 19 лет. За это время удалось открыть более 10 офисов по всему миру, один из которых – в Санкт- Петербурге.
Первое, что интересует потенциальных покупателей недвижимости – что происходит в Болгарии с ценами на жилье? И какие прогнозы делают участники рынка?
Так случилось, что россияне на время забыли о Болгарии. Сейчас вспомнили, заинтересовались.
Цены там растут с завидным постоянством. Обусловлено это тем, что после вступления Болгарии в Евросоюз стоимость недвижимости пытается догнать среднеевропейскую. Что вполне логично.
Сейчас на морских курортах Болгарии средняя цена квадратного метра составляет всего 1000-1200 евро, в то время как на других популярных европейских курортах цена достигает 4000-5000 евро. Как видите, потенциал для роста есть.
Как выглядит сейчас покупатель болгарской недвижимости? Какими мотивами и идеями он руководствуется?
Судя по нашему опыту, могу сказать, что в тех странах, где Dinevi Group открывает офисы, тема болгарской недвижимости становится чрезвычайно востребованной. А мотивы и идеи, которые движут покупателями, скорее всего можно назвать деловыми.
В основном это связано с имеющимся у людей положительным опытом инвестирования в недвижимость. В значительной степени на принятие решения влияет то, что покупатели убеждаются в безопасности инвестиций и гарантированном росте цены. Специалисты утверждают, что в нынешних условиях экономического кризиса Болгария остается оазисом стабильности.
Еще один мощный стимул заключается в том, что покупка квартиры в Болгарии становится не только выгодным объектом для размещения и сохранения капитала, но и замечательным местом для отдыха с семьей или друзьями.
Кстати, об отдыхе… Что такое Болгария в плане туризма?
Климат в Болгарии умеренно-континентальный. Средняя температура воздуха в летние месяцы 23-27 °С. К августу она достигает 30-35 °С, а вода – до 30 °С. Там сухой воздух, жара не изматывает, а от солнца всегда можно спрятаться. Туристы всех возрастных категорий чувствуют себя там превосходно.
Вы упоминали про инвестиционные проекты. Расскажите, как выглядит работа с клиентом, желание которого не ограничивается покупкой квартиры.
К нашей помощи и наработанному опыту обращаются клиенты, желающие вложить деньги в строительно-инвестиционные масштабные проекты. В этом случае компания помогает в разработке и анализе проекта, покупке земли, проектировании, строительстве, технологическом надзоре за реализацией проекта. Также компания может взять на себя решение многих вопросов заказчика в администрации и государственных учреждениях, вопросы банковского и юридического обслуживания.
А если речь идет об апартаментах?
Мы строим жилые комплексы на морских и горнолыжных курортах Болгарии. Основные регионы строительства – это Солнечный Берег, Бургас, Святой Влас, Пампорово и София. Каждый год сдаем несколько комплексов, более 1000 квартир. Годовой объем строительства составляет примерно 70 000 кв. м. На море самый далекий объект – 600 м от берега, но 80% – это все-таки 1-я и 2-я линия. В горах мы строим прямо на склонах с трассами, чтобы можно было выйти из дома и не ждать подъемников. Все комплексы с бассейнами, ресторанами, паркингами и другими «наворотами». Средние цены – 1 000 евро с полной отделкой.
Ну а есть ли недвижимость, скажем, для отдыха, стоимость которой еще ниже? Возможно, в 5 км от берега?
- Ну, зачем же так далеко. У нас есть комплексы в 300-500 м от моря по цене 700 евро за кв. м и общей стоимостью от 28 000 евро. Комплексы продаются с полной отделкой и меблировкой. Только крупный застройщик при больших объемах может позволить себе установить такие цены для клиентов. Кроме того, возможно предоставление рассрочки на готовые объекты от полугода до года.
Журнал “Предместья”
Когда речь идёт о недавно построенных объектах недвижимости – в основном это апартаменты в жилых районах (не курорты), то в Болгарии употребляют термин “БДС – Болгарский Государственный Стандарт” (на болгарском произносится “шпакловка и замазка”). Этот термин описывает состояние, в котором квартиры продаются клиенту. Продажа квартир, выполненных согласно БДС (Болгарскому Государственному Стандарту) означает, что квартиры продаются без никакой отделки, т.е. внутренняя отделка помещений отсутствует, в то время как места общего пользования будут полностью закончены.
Это, как правило, выбор болгарских покупателей, так как большинство из них предпочитают сами выбирать дизайн в зависимости от вкуса и бюджета.
Но что точно означает этот стандарт?
Болгарский Государственный Стандарт означает, что общие части здания будут полностью готовы, а апартаменты будут переданы в следующем виде:
▪ Зашпаклеванные стены
▪ Грубая замазка на стенах, вероятнее всего будет необходим еще один слой перед покраской стен/ наклеиванием обоев
▪ Есть межкомнатные двери и окна
▪ Бетоновый пол без полового покрытия, вероятнее всего будет необходим еще один слой перед покрытием полов
▪ Ванные комнаты не готовые, что означает, что нет никакой санитарной техники и оборудования. Есть канализация, но нет инсталлированных умывальников и унитазов
▪ Нет осветительных тел, но есть проведенная электропроводка
▪ Нет розеток и выключателей, но есть места для них с проводками
Этот вариант сильно отличается от апартаментов, которые продаются “под ключ”, в которых сразу же после покупки можно и жить. Тем не менее квартиры, выполненные по Болгарскому Государственному стандарту, имеют ряд положительных моментов, которые являются выгодными как для инвесторов так и для покупателей, которыe покупают жильё для себя.
Во-первых, покупатель сам сможет заняться интерьером помещений, соображаясь со своим бюджетом. Но не только это, у покупателя также будет возможность самому выбрать вид облицовки, настилки, цвета, мебель и т.д.
Во-вторых, это прекрасная возможность для покупателей, которые приобретают недвижимость с целью инвестиции, апартамент можно купить и закрыть его, не делая никакий отделочных работ. И через определенное время перепродать, таким образом у будущих жильцов будет полная свобода при выборе дизайна интерьера, материалов и т.д.
В третьих, покупая апартамент без отделки инвестору будет исключительно легко его поддерживать, кроме этого недвижимость в таком состоянии продается по минимальной цене и в будущем инвесторы смогут получить максимальную прибыль. Апартаменты сделанные по Болгарскому Государственному Стандарту примерно на 150-200 Евро/кв.м дешевле, чем недвижимость, у которая есть полная внутренняя отделка.
Сегодня любой человек, чей доход составляет 1500-2000 евро в месяц, может стать владельцем жилья в Болгарии.
Цены на жилье в Болгарии значительно ниже цен на аналогичную недвижимость, скажем, в Испании. Стоимость элитных апартаментов в современном жилом комплексе начинается от 1000 евро за кв м. В Софии средняя цена квадратного метра равняется 1050 евро. В районе курортов цены по болгарским меркам высокие: до 1600 евро за кв. м. Новый двухэтажный дом можно купить за 90-100 тысяч евро, трехэтажный – за 180.
Самая дешевая недвижимость в Болгарии – дома, расположенные в так называемой материковой части страны, вдали от моря. Старый домик с неплохим участком можно купить даже за 15-20 тысяч евро. Но и продать его будет непросто – все-таки, покупателей в первую очередь привлекает знаменитое Черноморское побережье, а что делать москвичу в болгарских селах, лесах или горах – не очень понятно. Тем не менее, такие предложения на рынке тоже есть.
По статистике, россиян, приобретающих недвижимость в Болгарии не так много – всего 5% из общего числа иностранных покупателей. Сегодня до 60% иностранных владельцев недвижимости – англичане. До вступления Болгарии в ЕС они скупали целые села на кредитные средства своих банков. Ведь по всем прогнозам, после вступления цены должны были заметно вырасти, – уж кто-кто, а жители британских островов извлекать прибыль умеют. И действительно, в течение нескольких лет цены в стране росли ежегодно на 35-40%. И хотя сейчас, конечно, такого существенного роста ожидать уже не следует (по данным экспертов, средняя стоимость объектов класса люкс на болгарском побережье за 2007 г. возрастет на 25%), Болгария, наряду с Румынией, по-прежнему показывает наибольшую прибыльность среди стран Восточной Европы. В 2006 г. общий объем иностранных инвестиций в недвижимость достиг рекордной отметки в 427 млн. евро, а на будущее только британская девелоперская компания European Future Group приобрела в разных районах страны земельные участки, на которых планируется построить объекты недвижимости общей стоимостью 600 млн. евро.
В то же время аналитики ведут все больше разговоров о том, что рынки восточноевропейских стран оказались сильно переоценены, а, следовательно, можно ожидать снижения цен на недвижимость. Но это скорее относится к малокомфортному жилью вторичного рынка.
Однако далеко не все россияне рассматривают покупку дома на берегу Черного моря только как выгодное вложение денег. Многие хотят просто приезжать на отдых в собственный уютный домик. В одной только Варне проживает около 30 тысяч россиян, половина из которых находится там постоянно, а вторая половина приезжает летом «на дачу». Видимо поэтому болгарские риэлторы считают, что будущее – за покупателями из России. Ведь сегодня любой человек, чей доход составляет 1500-2000 евро в месяц, может стать владельцем жилья в Болгарии. А уж о красотах и удобствах этой страны кому не знать лучше, чем ее ближайшим соседям – россиянам. Чистейшие песчаные пляжи, старинные города, построенные «лесенками» на склонах гор, пряная кухня, великолепный сервис. У болгар есть только один «недостаток»: они не переставая курят и пьют крепкий черный кофе литрами. Причем курить разрешается даже в купе поездов.
Болгария и Черногория фавориты сезона у российских покупателей зарубежной недвижимости по данным русского бизнес сайта pmoney.ru.
По словам Юлии Титовой руководителя отдела зарубежной недвижимости компании \”Бест-недвижимость\” интерес к Болгарии и Черногории высок по разным причинам. Болгария предлагает великолепное соотношение цены и качества, в то время как Черногория-безвизовый въездной режим и теплое море.
Очень важно то, что в обеих странах недвижимость дорожает, уточняет русская бизнесдама.
Директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн считает,что рынок недвижимости в Болгарии очень привлекателен для инвестиций, так как еще находится в начальных стадиях развития, появляются много качественных проектов, соответствующих высоким мировым стандартам, а цены еще не слишком высокие. По прогнозам Екатерины Тейн рост это продлится по крайней мере, до тех пор, пока цены не сравняются со среднеевропейскими.
В сайте pmoney.ru также пишут,что пока наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты, преимущественно в новостройках. Все больше русских приезжают в Болгарию купить дом или виллу, пишется в другом бизнес сайте IloveMoney.Ru. У русских есть много причин на покупку недвижимости именно в Болгарии. Одна из важнейших причин это сходство менталитета и культуры, Болгария в этом смысле намного ближе к России,чем другие западные страны.
