В этом году Болгария поставит упор на дополнительном развитии экологического, природного и агротуризма. “Природа приветствует вас” – под таким девизом подготовлена рекламная кампания. Страна располагает огромным потенциалом для разработки этих двух ниш на туристическом рынке, так как охраняемые зоны с сохраненным биологическим разнообразием охватывают 34% ее территории. Есть немало и прекрасно сохранившихся селений со своей архитектурой разных веков, предлагающих неподдельную сельскую обстановку и колорит.
Расширение возможностей экологического и деревенского туризма позволяет сделать значительно более разнообразным список предложений для туристов. Сейчас почти 90% туристов приезжают, чтобы провести свой отдых на морских и горных курортах, в спа-центрах, рассмотреть два крупнейших города Софию и Пловдив, и ряд других достопримечательностей. Но эти виды туризма очень зависят от времени года и климата, в то время как знакомство с жизнью на деревне и желание иностранцев насладиться природой позволит дать работу людям чуть ли не в течение целого года.
Следует отметить, что 44% ночевок были реализованы лишь в рамках двух месяцев – июль-август, а на период с июня по сентябрь приходится 73% побывавших в Болгарии.
«Это должно стать новым аспектом в имидже Болгарии как туристской страны, – заявила председатель Государственного агентства по туризму Анелия Крушкова. – У нас существуют для этого предпосылки. Экотуризм является инструментом возрождения ремесел в селах, предгорьях и горных районах, где жителей становится все меньше. Ведь многие интересуются болгарскими ремеслами. Кроме этого, существует возможность сочетания опознавательного с остальными видами туризма. Экологический туризм создает правильное отношение к охране природного разнообразия, создает механизмы защиты разнообразия природы и культуры».
Почти 25% всех отпусков в рамках ЕС были проведены «на деревне». Так, согласно существующим сведениям, число всех приезжих из-за рубежа в Болгарию для проведения отдыха в селах или ознакомления с природными объектами возросло в 2007 г. на 32%. Болгарские фирмы и туроператоры предлагают свой продукт на рынках Германии, Франции, Бельгии, Голландии, Люксембурга, Великобритании и в странах Ближнего и Дальнего Востока. Проведенные опросы в мировом масштабе показывают, что желающие отдохнуть на лоне природы это люди высокообразованные (82%), из которых свыше 70% живут в крупных городах и их возраст от 35 до 54 лет.
«Это взыскательные люди, желающие получить высококачественный туристический продукт, – поясняет г-жа Крушкова. – Они готовы потратить больше средств, чем прибегающие к массовым услугам путешественники. Им хочется увидеть нечто неординарное и запоминающееся, не быть пассивными созерцателями.
Обычно в экономически развитых странах доходы семей, обожающих природу, превышают 50 тыс. долларов в год. И они очень чувствительно относятся к проблемам окружающей среды. Они не привязываются к определенным местам или маршрутам, а руководствуются своим хобби. Эти любители агротуризма предпочитают ознакомиться с местным бытом и культурой, кухней, ремеслами и обычаями. К этой группе относятся люди в возрасте от 35 до 59 лет с высоким социальным статусом. Преобладают семьи с детьми. Обычно это люди непредвзятые, открытые и контактные. Им не нужна роскошь, но они желают, чтобы все поддерживалось в чистоте, и было опрятно. И выбирают для себя небольшие семейные отели, предпочитая попробовать все местные кушанья и продукты. А как дополнительное развлечение ожидают участия в местных фестивалях и праздниках. Они стремятся сделать свой отдых более разнообразным, сочетая разное – отдых, культурно-опознавательные туры, пешие переходы и велотуры, спорт, общение с людьми и, конечно же, полезный для здоровья климат».
Столица Болгарии – София, расположена в подножии горы Витоша – одного из самых старых природных парков нашей страны. Парк охватывает 90% территории горы. Не случаен факт, что самая дорогая недвижимость в районе столицы, именно с видом на Витошу и величественную вершину Черни-врых с высотой 2 290 м над уровнем моря. В пределах парка все еще можно встретить медведя и еще около 50 видов млекопитающих, более 200 видов птиц. По склонам горы также обитает около 12 видов представителей пресмыкающихся, 10 видов земноводных и 1 800 видов беспозвоночных. Кроме того в парке растут 1 800 высших растений – почти половина флоры Болгарии. Именно поэтому Витоша – часть европейской сети «Натура 2000» по защите редких и ценных видов растений и животных. Зимой гора Витоша – любимое место софийцев и гостей столицы для занятий зимними видами спорта.
В 2007 г. владельцем почти всех сооружений горнолыжного спуска стала фирма, которая задала себе цель превратить это место в масштабный горнолыжный курорт под предлогом, что зимой будет обучать бесплатно зимним видам спорта тысячи детей. На первый взгляд все звучит прекрасно, но постепенно на территории этого уникального парка начали совершаться действия, которые приводят к уничтожению части растительности и местообитания парка. Эти действия стали поводом для проведения совместной проверки представителями государственных органов, ответственным за состояние лесов, полиции, Дирекции Природного парка Витоша и Коалиции из 30 НПО «Чтобы сохранилась природа Болгарии».
«Результаты проверки показали, – объяснил Константин Иванов, представитель Коалиции – что владелец канатных дорог на горе Витоша имеет разрешение срезать верхнюю часть 19 огромных гранитных валунов, известных как «морены», чтобы они не мешали лыжникам. Вместо этого, однако, он незаконно соорудил целую лыжную трассу через «каменную реку».
Лыжная трасса связывает Синюю трассу и трассу «Витошский тюльпан». Более 100 огромных скал были вырыты. Уменьшение размера 19-ти скал разрешено Планом управления Природным парком Витоша, одобренным Советом министров на срок 10 лет в 2004 году. Планом определяется, что можно делать и что нельзя в районе природного парка. Взрывание скальной массы запрещено. Было установлено применение тяжелой техники – багеров, бульдозеров и грузовиков. А это также запрещено Планом управления Природным парком. Самое интересное, что от трассы «Витошский тюльпан», опять же без никакого разрешения, при употреблении тяжелой техники начато выкапывание скал, которые складываются по обе стороны трассы, по ее протяжению.
Видимо это делается с целью использования трассы и при очень низких уровнях снега. Эти действия красноречиво свидетельствуют о неуважении к законам и бессилии государственных институтов. К сожалению, эта модель, которая родилась при сооружении горнолыжных трасс города Банско на горе Пирин, перенеслась и при обустройстве трасс на Витоше. У нас есть достаточно оснований считать, что фирмы, являющиеся владельцами горнолыжных сооружений Банско и Витоши связаны между собой по простой причине, что в Совете директоров двух фирм фигурирует одно и то же лицо. Все документы по случаю переданы в Прокуратуру».
Согласно Региональной инспекции охраны окружающей среды и водных ресурсов, 19 валунов были маркированы специальным способом, кроме того каждый имел GPS координаты, чтобы избежать ошибок. Фирма заверила общество в том, что после вспахивания участка, он будет рекультивирован. Но согласно закону, запрещается занесение на защищенную территорию почвы и растений, нехарактерных для района, отметил Константин Иванов.
«Именно поэтому парк является защищенной территорией, чтобы сохранить определенные виды и растения, – объяснил Константин Иванов. – Обещание фирмы, что она рекультивирует уничтоженную почву гумусом и укрепит трассы, весьма сомнительно. На Витоше не развивались эрозионные процессы, поэтому и нет необходимости в дополнительном укреплении трасс. Теперь уничтожение камней, которые до сих пор играли роль спайки и задерживали почву, приведет к постепенной эрозии трассы. Недопустимо уничтожить целую экосистему Природного парка, а затем утверждать, что восстановишь ее. Фирма является владельцем подвесных дорог и подъемных сооружений, но не и хозяином участков, на которых практикуется горнолыжный спорт. Она не имеет права менять рельеф и покров участков, которые принадлежат Государственному лесному фонду. Я хочу подчеркнуть, что организации природозащитников не имеют ничего против спорта. Замена старых горнолыжных сооружений новыми допустима, они уже в большой степени амортизированы. Но вместо того, чтобы привести в порядок существующие старые сооружения, новые владельцы решили захватить новые территории, значительно превышающие по своей территории существующие, что просто недопустимо».
Тут властвует природа. Вековые деревья и суровые горные вершины, 20 из которых находятся на высоте 2000 метров над уровнем моря, просторные пологие луга, скальные стены, пропасти, пещеры, глубокие каньоны и высокие водопады, охраняемые растительные и животные виды… Это «Центральный Балкан» – Национальный парк, расположенный в сердце Болгарии, в центральной и самой высокой части гор Стара-Планина.
Парк охватывает территории пяти административных областей. Возле него расположились такие небольшие города как Тетевен, Троян, Априлци, Павел Баня, а также поселки, популярные как у нас, так и за границей благодаря предлагаемым возможностям для отдыха и туризма. В Парке «Центральный Балкан» охраняются саморегулирующиеся экосистемы с редким биологическим разнообразием, место обитания находящихся под угрозой исчезновения растительных и животных видов, исторические памятники с мировым значением для науки и культуры.
Неслучайно парк и его восемь заповедников занесены в Список представительных охраняемых территорий ООН, а четыре из них являются частью международной сети биосферных заповедников по программе ЮНЕСКО «Человек и биосфера». Работу по охране дикой природы этих мест, а также традиций местного населения выполняет созданная в 1991 году вместе с объявлением этой зоны Национальным парком специализированная управленческая структура – Дирекция, которая является региональным органом Министерства охраны окружающей среды и водных ресурсов.
Дирекция работает совместно с местными экологическими организациями и добровольцами. Так, с их помощью была сохранена популяция бурого медведя в этом районе. Этот уже редкий в Европе вид, является также эмблемой парка. Вместе с тем, этот парк – единственное место в горах Стара-Планина, в котором встречаются дикие козы. Благодаря работе Дирекции, их популяция значительно увеличилась по сравнению с 1991 годом, когда по горным склонам прыгало не более 50 коз.
Недавно Дирекция управления парка «Центральный Балкан» присоединилась к работе по проекту Союза охраны птиц Болгарии, касающегося охраны королевского орла и охотничьего сокола. Королевский орел занесен в Международную Красную книгу. На территории «Центрального Балкана» есть два орлиных гнезда, а всего по стране их около 20.
«Участие в этом проекте представляет немалый интерес для нас, – говорит Нела Рачевиц, директор Национального парка «Центральный Балкан». – В парке есть обширная безлесная зона. В течение последних десятилетий она постепенно перестала быть пастбищем. Это оказалось серьезной проблемой для сохранения биоразнообразия, привело к сокращению популяции животных, находящихся под угрозой исчезновения. В плане управления парком до 2010 года предусмотрен и элемент по управлению пастбищами.
Наша совместная работа с Союзом охраны птиц Болгарии и финансовая помощь ЕС по их проекту охраны птиц-хищников, является для нас шансом начать реализовывать и свой план. В данном случае речь идет об устройстве и поддержке пастбищного района на территории парка, где создалась бы современная животноводческая инфраструктура. Красивые, аутентичные животноводческие заслоны, существовавшие в горах Стара-Планина до середины прошлого века, разрушены. В них и вокруг них скопились горы мусора, что недопустимо для имиджа парка. Нам предстоит построить в горах животноводческие объекты. Тем более, что налицо повышенный интерес к этой деятельности в парке из-за агро-экологических мер, предпринятых правительством, а также в связи с Программой развития сельских районов».
Среди приоритетов в работе служащих Дирекции парка также работа с браконьерскими группами. Их набеги, зачастую весьма наглые, опасны для таких редких животных как волк, лесная куница, выдра, дикая кошка, дикая коза. Борьба с желающими строить вблизи парка, хотя и поутихла из-за мирового финансового кризиса, но еще не закончилась. Район парка «Центральный Балкан» продолжает быть предпочитаемой дестинацией для болгар и иностранцев, ценителей болгарской природы, традиций и быта:
«Число туристов, посещающих парк, увеличивается, – говорит Нела Рачевиц. – Лето 2008 года стало успешным для туризма в этом районе. Был осуществлен ремонт в хижинах, принадлежащих Болгарскому туристическому союзу. Местные жители, предлагающие свои дома для отдыха, тоже научились лучше встречать своих гостей. Все больше людей занимаются этой деятельностью. В регионе наблюдается развитие предпринимательства, мелкого бизнеса, связанного с туризмом. Но существует опасность отдаления от уникального, местного колорита и его замены вариантами, способными уничтожить туризм в этом регионе. На протяжении последних лет постоянно проявлялся интерес к приобретению земли в определенных зонах парка, особенно в северных. Речь идет о муниципалитетах Тетевен, Троян и Априлци. В будущем возможны проблемы и из-за воды. Увеличение числа туристических объектов на границах Парка означает сооружение новых водозаборов в заповедниках на его территории. Это со своей стороны, привело бы к проблемам с питьевой водой для местного населения, поселки которого расположены ниже по сравнению со строящимися туристическими комплексами. Предстоят серьезные проблемы в отношении экологических мер в парке «Центральный Балкан».
Горнолыжные курорты все еще числятся, как говаривали раньше, «по ведомству» зимнего отдыха, хотя давно уже привлекают посетителей круглый год. Возможности таких мест разнообразны. Здесь можно замечательно проводить время в период отпуска, а можно приобрести собственность, которая будет приносить постоянный рентный доход.
АКТИВНЫЙ ЛЕТНИЙ ОТДЫХ
Еще совсем недавно горнолыжные курорты жили по единому негласному расписанию: по окончании имнего сезона, когда начинал таять снег, они дружно закрывались. Но пришла пора бурного развития активного туризма. Супружеские пары и целые семьи, компании друзей — все они с удовольствием ходят в походы, ездят на горных велосипедах, плавают на байдарках и каноэ, а также занимаются верховой ездой и другими видами спорта на свежем воздухе. Эти увлечения, ставшие массовыми, вдохнули новую жизнь в курортные места, позволили им выйти за пределы лыжного спорта. Все тому способствует — и горные пейзажи с реками, равнинами и лесами, и, главное, — чистый, звенящий воздух.
В общем, горнолыжные курорты остались таковыми лишь по названию. Они предлагают туристам еще и полноценный летний сезон. В Альпах он длится чуть дольше шести недель, но во многих других местах — почти круглый год. Это замечательно для отдыха, но интересно и для инвестиций. Апартаменты в горнолыжных поселках стали более привлекательным капиталовложением, чем прибрежные курорты. Ведь летний сезон во многих прибрежных областях продолжается всего лишь три-четыре месяца, и его никак не продлишь, а возможности для зимнего отдыха отсутствуют в силу особенностей климата. Лыжный же сезон может длиться до шести месяцев, к тому же приятным дополнением к нему становится летний отдых. Весна в альпийских провинциях — лучшее время для любителей рафтинга в бурлящих горных реках, наполненных талой водой, а осень привлекает альпинистов, любителей верховой езды и походов с рюкзаками…
ГОЛЬФ УДЛИНЯЕТ СЕЗОН
Новомодные гольф-курорты еще больше растягивают сезон отдыха. В гольф можно играть практически в любую погоду, главное, чтобы отсутствовал снежный покров. Единственное, что трудно в альпийской местности — найти достаточно большое плоское пространство, чтобы разбить площадку для гольфа. Заметим,что на многих развивающихся рынках горнолыжных апартаментов и шале, как, например, в болгарском Банско, девелоперы сразу нацеливаются на модель круглогодичного отдыха, минуя стадию обычного зимнего курорта. Они строят стандартные гольф-поля для проведения соревнований или просто для игры всего лишь в нескольких километрах от горнолыжных трасс, и эти проекты неизменно оказываются удачными.
ЧЕГО СЛЕДУЕТ ОПАСАТЬСЯ
Для инвесторов, вкладывающих деньги в горнолыжные курорты, есть две опасности: одна — перенасыщение рынка, и ее можно предвидеть, вторая — изменение климата, и тут уж человек ничего сделать не в силах. Для многих развивающихся рынков недвижимости в Центральной и Восточной Европе характерно наличие горнолыжных курортов в альпийских провинциях. Само по себе это хорошо, вот только качество имеющихся там гостиниц и отелей — ниже среднего. И в ряде альпийских провинций, где давно развивался зимний отдых, и даже кое-где на растущих рынках Болгарии и Словакии рост числа объектов, не подкрепленный улучшением качества, привел к падению доходов. Предприниматели видят это, и в сжатые сроки модернизируют имеющуюся недвижимость или отстраивают новые курортные комплексы по современным стандартам, чтобы им было чем привлекать зарубежных инвесторов. Бизнес учится на ошибках, и сейчас активно возводят более привлекательные комплексы с меньшей плотностью застройки, чтобы падение цен на недвижимость вследствие высокой конкуренции не сказалось отрицательно на приросте капитала. Что касается второй упомянутой нами опасности, то остается лишь повторить: инвесторы никак не могут повлиять на изменение климата. В 2006 году французские курорты в нижних Альпах впервые столкнулись с проблемой отсутствия снега: снежный покров появился лишь накануне Рождества, на три-шесть недель позже обычного. Никто не может сказать, станет ли это устойчивой тенденцией или это временные явления, и все же, на взгляд экспертов, имеет смысл приобретать недвижимость повыше в горах, где снег гарантированно выпадает в положенное время.
ПРОВЕРЯЙТЕ НАЛИЧИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Развитая инфраструктура и присутствие известных турфирм — это хорошие признаки. Если в избранной вами области нет известного туроператора, вряд ли сюда будут приезжать многочисленные туристы. Убедитесь в наличии качественных подъемников, разнообразных спусков с хорошо разработанной лыжней в непосредственной близости от курортной недвижимости и проверьте наличие хороших подъездных путей к горнолыжным трассам. В городе должны быть качественные магазины с хорошим ассортиментом товаров, высококлассные рестораны, ну и, конечно, бурная ночная жизнь, чтобы гостям было где развлечься после катания на лыжах.
НИЗКИЕ ЦЕНЫ ВХОДА
Если говорить о преимуществах горнолыжных курортов с инвестиционной точки зрения, то, в первую очередь, надо отметить вот что: цена входа на этот рынок ниже, чем при покупке прибрежной недвижимости в той же стране. Даже в традиционно дорогой Франции, на ее курортах с хорошим снежным покровом, можно купить студию или двухкомнатные апартаменты дешевле 75 000 евро. Меж тем цены на недвижимость в Банско (Болгария), привлекающем сегодня большое внимание, начинаются с половины этой суммы, а в Пампорово, еще одном болгарском курорте, который по уровню популярности быстро нагоняет Банско, цены и того ниже.
В Канаде и США можно приобрести замечательную недвижимость, но значительно дороже. Цены на популярные апартаменты для горнолыжников в Британской Колумбии (Канада) начинаются со 140 000 евро, есть и более дорогие апартаменты с очень высоким уровнем комфорта, например, горячую ванну там можно принимать прямо на балконе. Аналогичные цены и в США, в таких горнолыжных штатах как Вермонт или Пенсильвания. А вот в Колорадо цены еще выше: стоимость квартир в кондоминиумах, удобно расположенных недалеко от горнолыжных трасс, начинается с 700 000 долларов. Правда, в США все еще популярны таймшеры, благодаря которым можно получить доступ к недвижимости по более низким ценам, но, заметим, в этом случае у вас не будет возможности получать доход от сдачи недвижимости в аренду.
ГАРАНТИРОВАННЫЙ РЕНТНЫЙ ДОХОД
Еще одна из существенных особенностей горнолыжных курортов состоит в том, что они часто предлагают возможность осуществить возвратный лизинг (sale-andleasback). Купив недвижимость, вы передаете право сдачи ее в аренду управляющей компании, которая гарантирует вам определенный уровень рентного дохода. Конечно, в этом случае норма прибыли будет ниже, чем если вы сами будете сдавать недвижимость, но управляющая компания берет на себя все риски, связанные с мертвым сезоном. Кроме того, она возьмет на себя и все маркетинговые расходы для привлечения туристов, не говоря уже о ежедневном управлении, требующем пристального внимания к уборке помещений, смене белья и т. д. Возвратный лизинг популярен во Франции и Канаде, причем во Франции заключение договора leasback автоматически означает, что вам вернут налог на добавленную стоимость.
ОТКРЫТЬ СОКРОВИЩНИЦУ
В самых разных странах мира растет популярность сноуборда и гольфа. И это, как мы уже говорили, удлиняет курортный сезон. Соответственно, удлиняется и время сдачи недвижимости в аренду, что, в свою очередь, создает иную экономическую ситуацию. Горнолыжные курорты становятся привлекательной возможностью выхода на международный рынок недвижимости, где вполне реальным оказывается получение высокого дохода.
Зимние курорты, превратившиеся практически в круглогодичные, буквально за несколько лет стали сокровищницей ценных инвестиций. Качественные исследования квалифицированных консультантов позволят вам достичь успеха в этом сегменте.
