На протяжении всего 2008 года Болгария оставалась страной № 1 для российского покупателя недвижимости. Финансовые события второй половины года не охладили интереса россиян к болгарским квадратным метрам, хотя фактический спрос в некоторых регионах страны значительно снизился.

Спрос на недвижимость Болгарии

Согласно исследованиям, регулярно проводимым в 2008 году порталом «Prian.ru – недвижимость за рубежом» болгарский рынок уверенно занимает первое место в рейтинге интереса российского потребителя зарубежной недвижимости. Исследование основывается на анализе сотен тысяч запросов к базе объектов недвижимости, размещенных на портале. В ноябре-декабре прошедшего года 21,27% всех запросов было сделано именно по Болгарии (см. таблицу 1).

Таблица 1.

Общий рейтинг интереса, %

1 Болгария 21,27
2 Финляндия 7,63
3 Испания 7,06
4 Германия 6,96
5 США 5,12
6 Чехия 4,17
7 Франция 3,95
8 Италия 3,82
9 Египет 3,21
10 Черногория 2,95

Летом число запросов к объектам, расположенным в Болгарии, составляло 15,16%, в октябре слегка снизилось – 14,53%. В ноябре, как было отмечено выше, произошел резкий всплеск интереса. Мы связываем этот факт с появлением в средствах массовой информации большого количества новостей, приходящих с болгарского рынка. Большую часть тех посетителей Prian.ru, чьи запросы повысили рейтинг Болгарии, составили владельцы болгарских квадратных метров и люди, уже решившие приобрести недвижимость в этой стране. Далеко не все эти сообщения были позитивными: рынок начал страдать от кризиса. Неудивительно, что данные категории посетителей портала проявили живой интерес к ценовой ситуации на рынке Болгарии.

Если делить рынок по сегментам, то в ноябре-декабре 91,26% запросов по Болгарии касались жилой недвижимости, 6,76% – земельных участков, а 1,98% – коммерческих объектов. Если сравнивать интерес к этим сегментам в Болгарии с интересом в других странах, то по жилой недвижимости и земельным участкам Болгария также является лидером рейтинга, а в десятке спроса на коммерческую недвижимость занимает третье место, уступая Германии и Чехии (см. табл. 2, 3 и 4).
Таблица 2.

Спрос на жилье в ноябре-декабре, %

Болгария 27,53
Финляндия 7,51
Испания 7,46
Германия 5,82
США 5,07

Таблица 3.

Спрос на землю в ноябре-декабре, %

Болгария 42,33
Финляндия 10,11
Латвия 5,70
Украина 4,21
Франция 4,20

Табл.4. Спрос на коммерческую недвижимость в ноябре-декабре, %

Германия 25,28
Чехия 10,74
Болгария 9,13
Финляндия 4,71
Франция 4,69

Любопытно резкое изменение спроса на землю в Болгарии: летом количество запросов к болгарским земельным участкам составило 19,34% от общего числа запросов по земле, а в ноябре-декабре превысило 42%. Это объясняется относительной стабильностью цен на болгарском рынке земли. Многие эксперты уверены, что в 2009 году этот сегмент обвал цен не ожидает.

Согласно нашим наблюдениям, главными целями покупки недвижимости в Болгарии еще год назад являлись инвестиции с целью перепродажи и сезонный отдых. Неудивительно: весь 2007 и начало 2008 года болгарские квадратные метры росли в цене во всех регионах, при этом рынок был значительно недооценен. То есть можно было купить недорогую квартиру либо дом на море для себя и с целью сдачи в аренду или еженедельно дорожающие апартаменты на горнолыжном курорте или в современном приморском комплексе.

В связи с кризисом спрос качественно изменился, как сообщают нам ведущие болгарские риэлторы и девелоперы. В связи с окончанием ценового бума российский покупатель планирует приобретение недвижимости в Болгарии не для быстрой перепродажи, а с целью сохранения денег. Поэтому он тщательнее подходит к выбору объекта, заинтересован в высоком качестве строительства и сопутствующей инфраструктуры, больше внимания уделяет ликвидности предложенного объекта, возможности сдавать его в аренду.

Предложение недвижимости в Болгарии

Лидирует Болгария и по количеству предложений объектов недвижимости на российском рынке. Проведенное в конце 2008 года порталом Prian.ru исследование активных игроков на российском рынке зарубежной недвижимости показало, что и здесь Болгария лидирует с ощутимым преимуществом (см табл. 5)

Таблица 5. Рейтинг предложения в ноябре декабре, %

1 Болгария 16,35
2 Испания 7,74
3 Турция 5,71
4 Германия 4,48
5 Италия 4,48
6 Франция 4,31
7 Кипр 4,00
8 Финляндия 3,47
9 Греция 3,43
10 Египет 3,25

На портале Prian.ru, объекты, предлагаемые российскому потребителю в Болгарии, были условно разделены на четыре макрорегиона: Черноморское побережье, район гор (здесь расположено большинство горнолыжных и бальнеологических курортов), Северо-Западный регион (туда вошла столица страны София) и Центральная часть. Как видно из таблицы № 6, большая часть предложенной недвижимости расположена именно на Черноморском побережье (более 82%).

Таблица 6. Предложение по Болгарии, %.

Черноморское побережье 82,48
Юго-Западная Болгария (горы) 6,85
Северо-Западная Болгария и София 3,63
Центральная Болгария 7,04

На наш взгляд, большое количество предложений по Болгарии адекватно отражает существующий высокий спрос к этой стране. Остается надеяться, что в связи с повышением требовательности российского покупателя, в Болгарии качество предлагаемых объектов также возрастет.

Текущая ситуация на рынке недвижимости Болгарии

В 2009 году рынок недвижимости Болгарии в полной мере ощутит на себе влияние кризиса. Особенно пострадают те девелоперы, чьи проекты в значительной степени зависят от кредитов. В прошлом году в Болгарии были значительно ужесточены условия выдачи кредитов, существенно повышена процентная ставка.

По мнению наших консультантов, снижение спроса на инвестиционные проекты в первую очередь ударит по гольф- и горнолыжным курортам. Застройщики вынуждены стимулировать покупателя, предлагая ему ощутимые скидки – до 15%, беспроцентные рассрочки и лизинговые схемы. Разумеется, российский покупатель от этого только выиграет. Но только в том случае, если располагает достаточной суммой для покупки. Тем, кто рассчитывал на ипотеку, придется ждать окончание кризиса и восстановления мировой банковской сферы.

Ситуация на Черноморском побережье несколько иная. Спрос на приморскую недвижимость не упал. Поэтому некоторые застройщики даже не думают снижать цены. Особенно если они не были завязаны на банковских кредитах, а их объекты распложены на хороших курортах, ярко разрекламированных и представленных на российском рынке. Впрочем, в среднем на побережье за 2008 год цены снизились на 5–10%, хотя еще в первом квартале 2008 года рост составил 15,21% в годовом исчислении.

Многие эксперты полагают, что рынок недвижимости Болгарии не восстановится за 2009 год. Однако текущее положение вещей играет на руку покупателю и инвестору. Во-первых, покупая сейчас недорогую недвижимость у моря (€600–900 за «квадрат»), можно будет рассчитывать на значительную прибыль через несколько лет. Во-вторых, болгарский рынок из «рынка продавца» превратился в «рынок покупателя»: теперь будущий владелец недвижимости в Болгарии может сам выбирать себе «дом мечты» из многих тысяч предложений, требовать скидок и выдвигать свои условия.

Текст: Алексей Коновалов